부동산 투자 시 입지는 뭘 봐야하나요?(부동산 입지 요소)

부동산 투자할 때 가장 중요한 것은 무엇일까요?

입지입니다.

많은 분들이 부동산 투자할 때는 입지가 중요하지! 라고 이야기는 하지만

그 입지라고 하는 것이 도대체 뭔지 모르는 경우가 많습니다.

 

교통이 좋아야 한다고 하던데?

그렇다면 그 교통은 톨게이트 있는 곳인가? 

지하철이 집 앞을 지나가면 좋은것인가?

 

오늘 부동산 투자에서 중요한 입지의 요소! 어떻게 판단해야하는지 정리해보고자 합니다.

 

 

부동산의 입지 4가지

1. 직장
2. 교통
3. 학군
4. 환경

 

 

1. 직장

부동산 입지의 요소 중 첫번째는 직장입니다.

부동산 입지를 이야기 하는데 직장이 왜 나오는 걸까요?

우리가 집을 구할 때 고민하는 것 중에 하나가 직주근접이죠. 회사와 집의 거리가 가까운가를 보고 집을 구하는 것이 보통입니다. 직장이 많은 곳이라면 회사 근처에서 살고자하는 사람이 많겠죠. 그렇다면 당연히 수요가 높아지기 때문에 집의 가치가 올라가고 가격이 올라가게 되는 것입니다.

 

예를 들어보면 부동산의 절대강자! 강남! 강남이 우리나라에서 주택 가격이 가장 높은 이유는 직장이 가장 많기 때문입니다. 그리고 판교도 한번 볼까요? 판교 주택의 가치가 올라가는 이유 또한 판교에 IT회사 등 고액 연봉을 받을 수 있는 회사가 많기 때문에 판교의 주택 가격이 올라가게 되는 것입니다.

 

그래서 부동산을 투자할 때는 그 지역에 직장이 얼마나 있는지를 조사하는 것이 중요합니다.

 

지역별로 사업체수, 종사자 수, 더 나아가서 사업체수(500인이상), 직장인 평균 월급여를 파악하면 더욱 면밀히 확인할 수 있습니다.

이러한 자료를 조사할 수 있는 곳은 다음 글에서 더욱 자세하게 설명드리도록 하겠습니다.

먼저 전통적인 강자를 소개해드리겠습니다.

강남권(강남, 서초, 송파, 강동), 영등포권(영등포, 강서), 종로권(종로, 중구) 3곳이 전통적인 강자라고 할 수 있습니다.

이 후에 떠오르는 지역이 요즘 구로권(구로, 금천), 마포권(마포, 서대문), 그리고 역시 판교권(판교, 분당) 이죠.

2. 교통

두 번째 요소는 역시 교통입니다.

교통은 왜 다들 중요하다고 이야기하는 것일까요?

이 또한 어떻게 보면 직장과 연관이 되어 있습니다.

직장이 많은 강남, 영등포, 종로 등을 가기 위한 교통이 편리하게 이어져 있느냐를 보는 것이죠.

강남이나 영등포, 종로에서 거주하는 것이 가장 좋겠지만 주택 가격이 너무 높아 거주하지 못하는 사람들이 후순위로 생각하는 것이 그 주변으로 벗어나지만 교통이 잘 되어 있어 편하게 갈 수 있느냐를 보는 것입니다.

 

예를 들어

서울과 수도권을 기점으로 보자면 사람들이 교통호재! 하면 지하철이 그 지역을 지나가느냐, 아니냐를 보게 되죠.

서울, 수도권에서는 교통의 중요한 점은 지하철입니다.

그 중에서 지옥철이라고 불리는 2호선! 서울에서 2호선은 강남, 영등포, 시청을 다 지나가기 때문에 정말 많은 사람들이 이용하게 되죠. 이렇게 많은 사람들이 이용하는 이유는 직장을 지하철로 편하게 갈 수 있기 때문입니다. 그래서 2호선을 지나는 지역은 대부분 집값이 높게 형성이 되어 있습니다. 

2호선 - 강남, 서초, 구로디지털단지, 삼성, 성수 등이 있죠.

말만 들어도 다 알만한 곳들이죠?

 

강남 접근 노선 - 2, 3, 7, 9, 신분당선

영등포 접근노선 - 1, 2, 5, 9호선

시청 접근 노선 - 1, 2, 3, 5, 6호선

 

그렇기에 중요한 지하철 노선은 2호선, 3호선, 9호선, 신분당선이 중요하다고 볼 수 있습니다.

 

교통이 좋은 곳인지 아닌지에 대해 판단하는 방법은 다음글에서 더 자세하게 설명해드리도록 하겠습니다.

 

3. 학군

세 번째 요소는 학군 입니다. 

한국은 교육열이 정말 높은 나라 중에 한 곳입니다. 

'맹모삼천지교' 라는 말이 너무 잘 어울리는 곳이죠. 실제로 자녀의 교육을 위해 이사를 하기도 하죠.

 

정말 학군이 좋은 지역이 부동산에 영향을 미칠까요?

전국 중학교 국가수준학업성취도 평가 상위 100개교 중 서울, 경기 소재 학교를 살펴보면 알 수 있습니다.

 

서울 - 강남구(14개), 서초구(11개), 송파구(4개), 양천구(6개), 노원구(3개) 

경기 - 분당구(17개), 평촌(5개), 일산(4개), 용인(5개), 수원(5개)

 

위 결과를 보시니 이해가 되시나요?

역시 강남과 서초, 송파구, 분당구, 평촌, 용인(수지) 등 서울과 경기도에서 집값이 상위권에 있는 지역들이 학군이 좋죠?

이러한 결과를 보면 학군이 부동산 입지 평가에 중요한 요소라는 것을 알 수 있겠죠?

 

이런 결과를 확인할 수 있는 방법과 기준에 대해 다음 글에서 더 자세하게 설명드리도록 하겠습니다.

4. 환경

네 번째는 그 지역의 환경요소입니다.

많은 사람들이 살고 싶어하는 환경을 갖추고 있느냐를 보는 것입니다. 

그렇다면 환경 만족/불만족 요소에 대해 간단히 소개해 드리겠습니다.

 

만족 환경 요소 - 백화점, 공원 등 편의시설, 거주연령(30~50대)

불만족 환경 요소 - 혐오시설(교도소, 쓰레기 매립장), 비행지역, 외국인 주요 거주지역, 거주연령(60대 이상)

 

등의 요소들이 부동산 투자에 중요한 요소가 됩니다.

 

이러한 환경들을 알아볼 수 있는 기준과 방법에 대해 다음 글에서 더 자세하게 설명드리겠습니다.

 

이 외에도 부동산 입지 요소에 들어가는 것이 2가지가 있습니다. 

추가적으로 팁을 드리자면 

5번째 그 지역에 호재가 있는가?

 - 입지를 개선 시키는지?

 - 호재가 확정된 것인가?

 - 3년 이내에 반영하는 호재인가?

 - 시장이 불황일 때는 호재가 있어도 가격이 빠집니다. 그럴 땐 어떻게 해야 할까요?

6번째 지역의 선호도(지역 브랜드 가치)

 

5, 6번째는 부동산 투자의 절대적인 요소는 아닙니다. 

위의 1~4번째 요소들을 모두 점검하고 추가적으로 더 검토하고 싶다면 5, 6번째의 요소들도 함께 보는 것입니다. 

 

이번 시간에는 부동산 입지의 중요한 4가지 요소들을 살펴보았습니다.

부동산을 투자할 때는 이 4가지 요소를 꼭! 확인하시고 투자하시길 바랍니다.